En España existen alrededor de 55.000 inmobiliarias. Sin embargo, todas ellas se están enfrentando al mismo problema: la escasez de ofertas de viviendas de segunda mano y la alarmante ausencia de obra nueva en el mercado. Según los estudios, la inflación y el alza del precio de la vida han afectado considerablemente las operaciones inmobiliarias. La oferta disminuye cada día y los pocos inmuebles que están disponibles, se venden a precios realmente exorbitantes. Por esa razón, las inmobiliarias han tenido que salir de su zona de confort al ampliar su ratio de venta para tratar de conseguir inmuebles asequibles en algún lugar del país. Lo mismo está sucediendo con los alquileres.

Y aunque las actividades inmobiliarias y las constructoras representan el 17% del PIB según Eurostat, una cifra que supera a otros países de la Unión Europea, lo cierto es que el sector de la construcción en España ha sufrido un descenso del 4,5%. De hecho, se estima que se produzca una caída hasta del 12 % en las operaciones de compra-ventas de inmuebles, siendo las viviendas de segunda mano las que marquen la tendencia, dado que hay muy poca producción de obras nuevas. Esta problemática es mucho más evidente en las dos grandes capitales del país, Madrid y Barcelona, donde comprar una vivienda nueva y que también cuente con una buena ubicación, es una misión casi imposible.

El pasado mes de octubre, el INE publicó que las operaciones de compraventa en viviendas de segunda mano habían crecido un 15,6%, llegando a alcanzar las 42.771 transacciones. No obstante, las operaciones de viviendas nuevas cayeron un 5,4% y solo se pudieron registrar 8.844 procedimientos de compraventa. Con estas cifras ha quedado demostrado que, desde la pandemia en 2020, las empresas del sector inmobiliario no han dejado de percibir ingresos significativos, pero el sector de la construcción ha quedado prácticamente paralizado al desacelerar su ritmo de crecimiento.

La escasez de obra nueva: el gran desafío inmobiliario para este 2023

De acuerdo con el análisis de los expertos, se estima que España necesita entre 120.000 y 150.000 viviendas nuevas al año para cubrir con la demanda del mercado inmobiliario. Sin embargo, la cifra real de construcciones de obras nuevas está muy por debajo. En los últimos dos años, solo se han registrado 70.000 escrituras de viviendas nuevas, un promedio de 35.000 al año. De hecho, según Epdata, en 2022 se vendieron unas 675.000 viviendas, por lo que tan solo un 10% de esa cifra corresponde a viviendas nuevas y el 90 % restante corresponde a operaciones de compraventa de viviendas usadas.

El metro cuadrado de las viviendas nuevas han reportado un aumento histórico sobre su valor

De acuerdo con ‘Atlas’, el precio promedio de las viviendas de segunda mano en España podría descender un poco al controlarse la inflación, pasando de los 1.706 euros por metro cuadrado, a los 1.691. Sin embargo, se estima que los precios de la obra nueva seguirán por encima del promedio habitual. Según los Registradores de la Propiedad, el precio del metro cuadrado en las viviendas nuevas se sitúa por encima de los 2.000 euros, una cifra récord en España.

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Suhail Prato Editor

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De acuerdo con el consenso de expertos y el último informe de ING, el precio real de la vivienda caerá el 3% para el año 2023, esto, debido a que el mercado en España se ha ido desacelerando y prevén que la tendencia continuará aún más en los próximos meses. 

En primavera los precios de la vivienda ya se habían comenzado a frenar, así lo recuerdan los analistas de la entidad financiera. Además, auguran que la tendencia se mantendrá tanto a finales de este año como en 2023, como consecuencia de un conjunto de factores entre los cuales destacan: la subida de los tipos hipotecarios, el deterioro de las perspectivas económicas y una alta inflación que afecta el poder adquisitivo de los hogares. 

En ese sentido, el sitio web experto en temas inmobiliarios, Idealista, recoge que el banco ve probable que “el crecimiento de los precios alcance el 7% en 2022″, sin embargo, advierte que “se ralentizará hasta el 1% el próximo año, lo que significa que el crecimiento nominal de los precios no podrá seguir el ritmo de la inflación, con una tasa prevista para 2023 del 4,4%”. Por lo tanto, ING precisa que, “el crecimiento real de los precios el próximo año será negativo (-3,4%)”. 

¿Dónde se está produciendo actualmente la ralentización de los precios? 

El documento emitido por ING recuerda que la ralentización de los precios ya se está produciendo en diversas zonas del país, especialmente en la costa mediterránea, Baleares y Canarias, aunque no en las grandes áreas metropolitanas, donde precisan que “el crecimiento de los precios continúa incrementándose sin interrupción. Aunque en el resto de España cayeron una media del 0,4% en comparación con agosto, en las áreas metropolitanas siguieron subiendo un 1,2% en un mes, con lo que la tasa de crecimiento anual total en septiembre fue del 10%”, asevera la entidad.  

Por otro lado, en cuanto a la demanda, el informe recalca que aún no se ha producido un debilitamiento en el número de transacciones, como muestran las últimas cifras de ventas públicas por el INE referentes a agosto, aunque sí se producirá un descenso en los próximos meses, reseña la página web ya mencionada. 

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Andrea Rausseo Editor

Licenciada en comunicación social egresada de la Universidad Santa María de Venezuela, con más de cuatro años de experiencia específicamente como periodista web y como Content Manager.

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De acuerdo con la Agencia Tributaria de España, la vivienda habitual será la residencia en la que el contribuyente ha vivido durante los últimos tres años. Esta vivienda debe ser habitada por el contribuyente de manera efectiva y de forma permanente para ser considerada como vivienda habitual ante el fisco. Esta información generalmente es requerida por miles de personas al año, dado que los contribuyentes pueden deducir un importe en su ejercicio fiscal de IRPF por la adquisición (pago de una hipoteca), alquiler o reforma de su vivienda habitual. Sin embargo, hay algunas excepciones que se pueden aplicar así no haya pasado el plazo correspondiente, entre ellas están las siguientes:

• La consideración de vivienda habitual no se pierde si el contribuyente tuvo que cambiar de domicilio y no ha cumplido tres años en su nueva residencia, por circunstancias relacionadas con una enfermedad, discapacidad y fallecimiento, matrimonio o separación matrimonial, traslado laboral, cambio de empleo u obtención del primer empleo.
• Que la vivienda sea nueva y haya estado ocupada con el contribuyente por un lapso mínimo de 12 meses contados a partir de la fecha de compra o de la culminación de la construcción.
• Que el contribuyente haya vivido en la residencia durante más de 183 días al año. Esto aplica solo en el caso de las personas que poseen más de una vivienda.

Sin embargo, hay algunos casos en los que las deducciones por vivienda habitual no serían aplicables, por lo que se debe considerar todas estas variantes para no incurrir en un error a la hora de aplicar a los desgravámenes y exponerse a los reclamos de la Agencia Tributaria de España

En caso de divorcio, la persona que debe abandonar la propiedad pierde todas las bonificaciones y las deducciones por vivienda habitual. Lo mismo sucede cuando se alquila un inmueble, tampoco se puede aplicar a las bonificaciones, dado que no se trataría de la vivienda habitual del contribuyente, a pesar de que sea el dueño del mismo. 

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