Diccionario
¿Qué es la nuda propiedad y cómo funciona?
De acuerdo con la terminología jurídica, el significado de nuda propiedad de un inmueble es aquel derecho por el cual el titular del inmueble tiene la propiedad, pero no posee el derecho de usufructo sobre ese inmueble. Es decir, el nudo propietario de una vivienda no podrá disfrutar totalmente de esta propiedad hasta que caduque el derecho de usufructo, es decir, el fallecimiento del propietario actual o usufructuario. Cuando eso suceda, el propietario de la nuda propiedad de la vivienda podrá tener pleno derecho sobre el mismo.
La nuda propiedad puede ser un recurso muy interesante para las personas de la tercera edad, personas viudas o que no tienen descendencia a quien dejarle una propiedad como herencia, por lo que toman la decisión de complementar sus ingresos con esta transacción, dado que consiste en vender la propiedad de su vivienda, pero manteniéndola en usufructo hasta su fallecimiento. Es decir, recibe un pago por la venta de su hogar, pero puede permanecer viviendo en su casa. Tras el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario obtendrá el pleno dominio sobre la residencia. Esta alternativa está muy extendida en algunos países europeos como Francia y Bélgica, pero aún sigue representando un índice minoritario en el mercado inmobiliario en España.
¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y pleno dominio?
Una de las diferencias más significativas entre la nuda propiedad y el pleno dominio se puede evidenciar en las operaciones de compraventa. En pleno dominio, el comprador adquirirá una vivienda y podrá hacer uso total de la misma, pero en las operaciones de nuda propiedad, solo se vende la propiedad, por lo que se deberá esperar hasta el fallecimiento del usufructuario para poder disponer totalmente de la propiedad, por lo que no podrá venderla ni alquilarla hasta que eso suceda.
Ventajas de la nuda propiedad
Una de las principales ventajas de la nuda propiedad es el ahorro en el precio del inmueble. Generalmente, el precio en este tipo de transacciones está por debajo del que está establecido en el mercado para una vivienda de esas características. Los expertos señalan que el precio de venta se ubica entre un 20% y un 50% por debajo del valor real en el mercado. Sin embargo, el valor comercial de la nuda propiedad dependerá de la esperanza de vida del usufructuario. Esto podría determinarse en función de la edad y el sexo, de acuerdo con las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros y del INE.
Además, también resulta como una inversión a medio y largo plazo. Es decir, al comprar una propiedad a un precio mucho menor, en el momento en que el propietario obtiene el derecho de pleno dominio podrá disponer de una vivienda con un valor mucho más alto del que realmente pagó por ella. De esta forma, obtendrá una ganancia significativa a la hora de venderla o alquilarla. Generalmente, este es un aspecto muy llamativo para las empresas que compran nuda propiedad, ya que podrán maximizar la inversión de manera significativa con el paso de los años.
Asimismo, los compradores que hayan adquirido un inmueble bajo la modalidad de nuda propiedad no están en la obligación de pagar los impuestos de la vivienda, dado que esta obligación sigue siendo del usufructuario, quien también deberá encargarse de pagar todos los servicios de la vivienda: agua, luz, gas, etc. También correrá por la cuenta del usufructuario todos los gastos relacionados a reparaciones o reformas mientras siga viviendo en la propiedad.
¿Se puede vender una propiedad con nuda propiedad?
Sí, es posible que se concrete una venta de una casa con nuda propiedad y existen tres opciones diferentes para hacerlo.
La primera de ellas es llegar a un acuerdo entre las partes y vender el pleno dominio a una tercera persona. Ambos deben acudir juntos a firmar las arras o las escrituras de compraventa. En ningún caso se podrá se podrá realizar la venta de forma unilateral, dado que deberá contar con el permiso y la aprobación de ambas partes.
En el caso de que el usufructuario se niegue a vender su parte, se puede vender la nuda propiedad, conservando el usufructo. De esta manera, se transmite la nuda propiedad a un tercero, pero se debe respetar el derecho de uso del usufructuario hasta que este derecho caduque con su fallecimiento, puesto que en la mayoría de los casos se trata de un usufructo vitalicio. También existe la opción de que el usufructuario le venda el derecho de uso al nudo propietario, convirtiéndose así en dueño inmediato del pleno dominio.
Licenciada en Literatura, escritora por vocación y lectora por convicción. Amplia experiencia en redacción de ensayos críticos y artículos periodísticos en diversos medios digitales y plataformas en RRSS. Blogger y Copywriter.