Diccionario
¿Qué es la subrogación de hipoteca?
La subrogación de hipoteca significa que, tanto el deudor como la entidad financiera de un préstamo hipotecario, pueden ser sustituidas o reemplazadas por otro deudor u otra entidad financiera.
Tipos de subrogación
Cabe destacar que existen dos tipos de subrogación de hipoteca: la de acreedor y la de deudor. Y a continuación te explicaremos en qué consisten ambas maneras de subrogar la hipoteca para que no haya confusiones:
*Subrogación de acreedor: Esta forma de subrogar la hipoteca es común cuando una casa ya está hipotecada. Aquí se puede cambiar la hipoteca de un banco a otro distinto. Puedes usarla para mejorar las condiciones de financiación que firmaste en su momento, como rebajar el tipo de interés o pasarte del tipo variable al fijo.
En este caso, el sitio web de BBVA explica que el banco puede o no admitir al nuevo deudor, para lo que realizará previamente un estudio de riesgos similar al que llevaría a cabo en la concesión de un préstamo. De esta manera, se puede asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento, aunque sí se tendrán que abonar los gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.
*Subrogación de deudor: Consiste en el cambio de titular de la hipoteca por otra persona. La puedes usar si compras una vivienda hipotecada y quieres asumir la titularidad del préstamo hipotecario del vendedor. De esta forma, se puede beneficiar de una modificación en las condiciones de la operación y en el plazo de amortización, sin incurrir en pago de impuestos, aunque sí que tendrá que abonar unos gastos que la subrogación de la hipoteca lleva implícitos.
Hipoteca autopromotor
La hipoteca autopromotor es otro caso de subrogación. En este escenario, se ha construido la vivienda mediante la financiación obtenida a través de un banco, lo que permite al comprador subrogarse a esta hipoteca si el banco le admite como deudor.
Aunque es muy parecida a la subrogación de hipoteca de deudor, si el nuevo comprador no se subroga en el préstamo hipotecario existente, el promotor deberá asumir los costes de cancelación de ese préstamo, tal como señala el portal del banco mencionado anteriormente.
¿Cuáles son las ventajas de la subrogación de hipoteca?
Este punto dependerá de si estás en una subrogación de acreedor o de deudor. En el primer caso, te beneficiarías al no tener que abonar la comisión por cancelación, además de poder aprovechar ciertos beneficios fiscales.
De igual forma es posible que, al subrogar la hipoteca, se negocien (y reduzcan) los intereses del préstamo hipotecario y se eliminen vinculaciones que se tenían en un principio.
Mientras que, para la subrogación de hipoteca de deudor, el ahorro se produce al no tener que realizar un nuevo préstamo, lo que evita el pago, de nuevo, de determinados gastos e impuestos.
Gastos de la subrogación de hipoteca
Debe quedar claro que una subrogación de hipoteca sin gastos, es algo imposible. De hecho, el proceso en sí requiere del abono de una comisión por subrogación, a la que se une un segundo pago, correspondiente a la nueva tasación de la vivienda.
Cuando hablamos de la comisión por subrogación nos referimos al pago a la entidad bancaria por los cambios que realiza en el contrato de la hipoteca. Su coste, limitado por ley, depende de varios factores como: Fecha de la firma de la hipoteca, tipo de hipoteca (fija o variable) y finalidad de la subrogación.
Entonces, al hacerse cargo el banco, los impuestos de actos jurídicos documentados y los correspondiente a asesoría, registro y notaría, son los únicos gastos no tiene que abonar el solicitante al momento de realizar la subrogación de hipoteca.
¿Cómo hacer una subrogación de hipoteca?
Si en este punto, luego de comprender cuáles son las diferencias y las ventajas entre la subrogación de acreedor y deudor, te interesa saber cuáles son los pasos para adquirir una, aquí te explicamos lo que debes hacer:
1. Elegir la nueva hipoteca.
2. Acudir al banco al que se quiere cambiar y solicitar formalmente la subrogación de hipoteca.
3. Una vez se haya aceptado la subrogación de la hipoteca, el ‘nuevo banco’ se pondrá en contacto con el actual para comunicársela. Este último dispone de 7 días para facilitar un certificado con la deuda pendiente. También cuenta con 15 días para hacer una contraoferta en caso de que sea aceptada o negada.
4. El último paso para subrogar la hipoteca es la firma de la escritura ante notario.
Licenciada en comunicación social egresada de la Universidad Santa María de Venezuela, con más de cuatro años de experiencia específicamente como periodista web y como Content Manager.